前回の続きです。
前回の記事はこちら 実家、相続、空家の問題！！その３
いよいよ今回で４回目です。
さて、相続手続きの流れがお分かりになりましたら、後は実家をどうするかについてですが。
ご両親がどちらも亡くなり実家の相続が発生した場合、まず遺産分割協議を行います。
具体的には司法書士事務所などに依頼し、相続財産を相続人間でどのようにするかを取り決めなければなりません。場合によっては新たに相続人が出てくるなどの場合もあります。それをもとに遺産分割協議書を作成するわけです。
そして、実家などの資産より借金のほうが多い場合は「相続放棄」を選択することもあります。
次に「売却する」という選択です。
思い出の詰まった実家ですので苦渋の決断となりますが、空家を維持する手間や費用がかかります。また、近所に迷惑を掛けてしまう恐れがあることを考えれば、売却するのが最も手っ取り早い方法です。
売却するについては、いくらぐらいで売れるのかを知る必要があります。もし実家が木造で建築後２５年を超えていれば、建物の価格はほぼつかない可能性が高いと思います。そのため、類似した土地の価格を把握する必要があります。
まずは不動産情報サイトで周辺の土地がいくらぐらいで売り出しされているかを把握します。
ただし、サイト上の価格はあくまでも売主の希望価格です。実際にその通りの価格で売買されるとは限りません。
また、実際に不動産会社に出向いて査定を依頼すれば、より詳しい価格を知ることができます。しかし、不動産会社によっては査定価格が大きく変わる場合がありますので、１社のみではなく３社ぐらい依頼したほうが良いと思います。現在は、電話でもある程度の査定価格を知ることができますが、実際に物件を見て査定価格を出してもらうほうが良いと思います。
もちろん、数社に依頼してよく検討のうえ決めたほうが得策です。
売却についての「媒介契約」については、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。その違いは文字通り、「専任」は１社のみ依頼することができる契約です。また、「専属専任」の場合は、売主が自ら買い手を知人や友人などで見つけた場合でも仲介業者が必ず間に入り仲介します。要は仲介手数料が発生します。
「一般」は数社に依頼することができます。当社は,「一般」を推奨しております。要はより条件の良い買主を見つけてくれた業者で売却すればよいのです。仲介手数料は成功報酬ですので、買い手を見つけてくれた業者にのみ手数料を支払えばよい訳です。
業者の選択につきましては、売却費用や税金の仕組み、申告の方法を詳しく説明してくれ、「手取り金額の目安」を教えてくれる業者が良いと思います。特に、売却益に課税される譲渡所得税については、その業者の担当者の知識の有無によって手取り金額が２割以上減額することもありえます。また、空家の管理もしてくれる業者ならば大きく手間が省けます。
次に空家をより高く売るポイントですが、整理整頓されたきれいな住宅であることです。戸建の場合、大きさにもよりますが約１０万円前後の費用でハウスクリーニングをすれば断然イメージが良くなります。特に水回りは重要で、きれいですぐに使用できる状態であれば、印象が格段に良くなります。不動産のポータルサイトにも、引っ越し後のそのままの状態でほこりもある状態で売り出しされているのをたまに見かけます。プロとしてはとても残念ですね。自分が担当であれば、すぐに提案しますが・・・
一方、建物が古すぎて特定空家に認定されかねないような場合、解体したほうが良いケースもあります。更地にすると固定資産税・都市計画税合わせて約５倍に跳ね上がる点に注意しなければなりませんが、建物を解体したほうが、見ばえが良くなり買主が早く見つかったり、駐車場として活用できます。
尚、相続した空家を売却した場合、２０１６年４月から２０２０年末までの間は、相続人が居住していなくても３０００万円の特別控除の利用が可能です。利用条件がありますが、賃貸物件として貸し出していた場合は、適用できなくなりますのでご注意下さい。
次回は「売らない」場合についてです。
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