「不動産の売却」
千葉市花見川区の当社の周辺を歩いていますと、結構空き家があります。
そこで、戸建てや空地などの相続した不動産を売却しようとした場合
一般の方は初めてのことなので、何から手をつけて良いかわからないと思います。
一般的には、相続した場合、相続登記をして所有者を特定しなければなりません。
これは司法書士さんに相談のうえ、手続きを委任する場合が多いように思います。
「査定の依頼」
その後、所有している不動産がいくらぐらいで売却可能なのか
不動産会社に相談し、査定価格及び売出し価格を提示してもらいます。
この際、相談する不動産会社は１社だけではなく３社ぐらいに
お願いしたほうが良いと思います。
大手不動産会社と、地域密着で売買を主にしている地元不動産会社に相談されるのが良いのではないでしょうか？
また、机上査定ではなく訪問査定のほうが営業マンと実際に会って
具体的に査定価格の根拠や売出し価格で成約できるのか否かを聞き出します。
そのやりとりで営業マンの資質を見て、依頼するに値する人物なのかまた会社なのかを
判断されるのが良いでしょう。
税金のことなども説明できるような営業マンであればなお良いのではないかと思います。
正確には税理士さんに相談すべきだとは思いますが。
その後、その場ですぐに「専任媒介契約」を依頼してくる会社もありますので
ここは冷静になり、他社の話を聞いてからにしたほうが良いでしょう。
安易に査定価格や売出し価格の高値誘導には気をつけたほうがいいのです。
実際に成約できなければ、売り主様にとっては落胆するだけで時間の無駄です。
その点では、「一括査定」は問題があるのではないかと思います。
高めの査定価格は、絵に書いた餅です。
やはり相場以上では売れません。
（現代はネットで不動産の情報も把握でき、買い主様もよく勉強しています。）
具体的に近隣での成約事例や売出し事例を提示してくれる会社であれば
信頼できるのではないでしょうか？
「媒介契約の種類」
不動産会社に不動産の売却を依頼する形態としましては、３通りの媒介契約があります。
契約の有効期限は最長３ヶ月ですが、一般媒介契約には有効期限はありません。
「専属専任媒介契約」・・・複数業者への依頼は不可、自己発見取引は不可、指定流通機構への登録義務は５日以内、業務処理状況の報告義務は１週間に１回以上
「専任媒介契約」・・・複数業者への依頼は不可、自己発見取引は可、指定流通機構への登録義務は７日以内、業務処理状況の報告義務は２週間に１回以上
「一般媒介契約」・・・複数業者への依頼は可、自己発見取引は可、指定流通機構への登録義務はなし、業務処理状況の報告義務はなし
当社は「一般媒介契約」をおすすめしております。
不動産の仲介業務における仲介手数料は成功報酬です。
このタイプは、複数業者に依頼することが可能です。
しかし、具体的に契約になった会社にのみ手数料を支払えば良いのです。
また、競争することによって、より良い条件で売却することが可能になると思います。
「問題点」
他の「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は文字どおり１社のみ依頼することとなります。
不動産の売買には「売り主様」と「買い主様」がいて、お互いの希望条件が合致したときに契約となります。
より高く売りたい「売り主様」と、より安く買いたい「買い主様」とは利益相反です。
不動産業界の現状は、「両手」と言って一つの不動産会社で「売り主様」と「買い主様」の両方を契約に
至り、仲介手数料を両方から受領するのです。不動産会社にとっては、この形態が最も望ましい形態です。
大手不動産会社ほど、「両手率」が高いのです。
そのため、他の会社でお客様がいるので物件を紹介してほしいと連絡しても「すでに商談中です。」とか
「申込みが入っています。」はては「まだ、販売図面が出来ていません。」などと言われ
物件の紹介を拒否されるのです。
いわゆる「囲い込み」という状況になるわけです。
それは、他の不動産会社に「買い主様」をつけられてしまうと、契約になっても「売り主様」からしか
仲介手数料がいただけなくなるのです。これを「片手」と読んでいます。
こうならないために、「囲い込み」がされるのです。
「売り主様」にとっては、まさに不利益です。
間口を広げて、より高く売れるようにするのが不動産会社のあるべき姿だと当社は思います。
このような状況が正しく、「売り主様」に伝わっているとは思えません。
物件が売り出しされてから、すぐに買い手がつく状況は正しい姿ではないと思います。
「安価すぎたのではないか？」と思うケースも見受けられます。
当事者が了承したから契約締結に至ったのであれば問題ないのでしょうが
そこまで承知したのかどうか疑問です。
もう少し、不動産業界の透明化が必要なのではないでしょうか？
千葉市新検見川周辺の不動産は当社にもお声がけ下さい。
「真実の査定」を行います。
